Um recente levantamento da Binswanger Brazil revela uma tendência notável no setor imobiliário logístico brasileiro: enquanto a média nacional dos preços de locação de galpões não conseguiu acompanhar a inflação nos últimos dez anos, uma área específica se destaca de forma robusta. Galpões logísticos situados nas proximidades da cidade de São Paulo, particularmente em um raio de até 30 quilômetros da capital, emergiram como a única região do país onde os valores de aluguel superaram o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no período analisado.
O Cenário Nacional Versus a Exceção Paulistana
A análise da Binswanger expõe um panorama desafiador para o mercado de galpões logísticos em grande parte do Brasil. Em 2015, o preço médio pedido de aluguel era de R$ 20 por metro quadrado, projetando-se para cerca de R$ 29 em 2025. Contudo, se corrigido pela inflação do período, esse valor deveria atingir aproximadamente R$ 34, indicando uma perda real de poder de compra para os proprietários na média nacional. A exceção a essa regra deflacionária é precisamente a faixa de ativos localizados no entorno imediato da capital paulista, onde a valorização dos aluguéis tem sido significativamente superior.
Um exemplo marcante dessa valorização é o mercado de Guarulhos, frequentemente apelidado de “Faria Lima dos galpões”. Nesta localidade estratégica, os valores pedidos já ultrapassam R$ 40 por metro quadrado, estabelecendo-se como um balizador de preços para outras regiões. Essa performance sublinha a resiliência e o dinamismo do mercado logístico adjacente à maior metrópole do país.
Impulsores do Ciclo Positivo e a Dinâmica de Mercado
Historicamente, os preços de locação de galpões no Brasil registraram uma queda entre 2015 e 2020. No entanto, uma inversão de tendência foi observada a partir de março de 2020, em sincronia com a declaração da pandemia de COVID-19. Esse período marcou uma aceleração sem precedentes na penetração do e-commerce no varejo brasileiro, demandando uma infraestrutura logística mais robusta e eficiente. Segundo Simone Santos, sócia da Binswanger, esse movimento impulsionou um ciclo superpositivo que já dura seis anos, o mais longo da série histórica do setor.
A performance superior da região metropolitana de São Paulo é intrinsicamente ligada à intensa demanda por operações de “last mile”, a etapa final da cadeia logística focada na entrega direta ao consumidor. A proximidade com o maior mercado consumidor do país, somada à crescente escassez de terrenos disponíveis para novos empreendimentos, tem sido crucial. Esses fatores resultam em uma vacância persistentemente baixa e exercem uma pressão altista contínua sobre os preços de locação.
Oportunidades para Fundos Imobiliários e Estratégias de Investimento
Para os investidores, especialmente aqueles com exposição a Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) logísticos, este cenário apresenta oportunidades significativas. Isabela Monastersky, diretora de avaliação imobiliária da Binswanger, enfatiza que fundos com ativos localizados no raio de 30 km da capital paulista estão em posição privilegiada para capturar ganhos. A baixa vacância e a limitada oferta de novos desenvolvimentos devem continuar a sustentar a valorização dos preços nesta área.
Além do simples repasse inflacionário, há espaço para ganhos adicionais através do chamado “leasing spread”. Este conceito refere-se à diferença positiva entre o valor de novos contratos ou renovações e os valores dos contratos anteriores, o que contribui para o aumento da receita dos fundos. Para otimizar retornos, a especialista sugere que os investidores foquem na análise criteriosa do portfólio dos FIIs, priorizando a localização estratégica dos ativos, a taxa de ocupação e a diversificação da carteira. Fundos com imóveis bem posicionados e baixa vacância tendem a se beneficiar mais eficientemente deste ciclo favorável.
Embora o foco esteja no raio de 30 km de São Paulo, outros mercados também podem apresentar valorização, desde que exista um desequilíbrio favorável entre oferta e demanda. Regiões com baixa disponibilidade de espaços e um ritmo mais lento de novos projetos têm potencial para registrar pressão de alta nos preços, ainda que com menor intensidade do que a área de destaque paulista.
Conclusão: A Importância da Posição Estratégica no Setor Logístico
O estudo da Binswanger Brazil ressalta a importância crítica da localização estratégica no mercado de galpões logísticos. Enquanto o cenário nacional enfrenta desafios para acompanhar a inflação, a região metropolitana de São Paulo demonstra uma resiliência notável, impulsionada pela demanda do e-commerce e pela escassez de terrenos. Essa dinâmica não apenas posiciona a área como um bastião de valorização, mas também oferece diretrizes claras para investidores que buscam capturar ganhos reais e consistentes em um dos segmentos mais dinâmicos do mercado imobiliário.
Fonte: https://www.infomoney.com.br
